Türk Borçlar Kanunu’na göre ayıp nedeniyle konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının erken tahliye etme imkanı

Abstract

Kiracının ayıp nedeniyle kiralanan konut ve çatılı işyerlerini erken tahliye edebilmesi için ayıbın önemli olması gerekliliği TBK m. 304-306 hükümleri gereğidir. Kiraya verenin, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmesi ve sözleşme süresince bu durumda bulundurması gerektiği ve bu hükmün konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemeyeceği TBK m. 301’de belirtilmiştir. Emredici bir hüküm olan TBK m. 301 kiracı aleyhine değiştirilemez. Ayıbın gizli ve açık ayıp olmasının kiracıya fesih hakkı verebilmesi açısından herhangi bir önemi bulunmamaktadır. Açık ayıp olmasının ötesinde, kiracı ayıplı olarak taşınmazı kiraladığını ve bundan dolayı herhangi bir şekilde herhangi bir hak talep etmeyeceğini açıkça sözleşmede kabul etmiş olsa bile bu beyanının herhangi bir şekilde bir hak kısıtlaması sonucunu doğurmayacağı emredici bir hüküm olan TBK m. 301’de öngörülmüştür. Dolayısıyla kiracı açık ayıpları görmüş ve buna rağmen kiralamışsa, kiracının bundan dolayı bir hak kaybının olmayacağı öncelik (evleviyet) kuralı gereğidir. Açık ayıplarda olduğu gibi gizli ayıplarda da kiracı, muayene etme ve derhal ihbarda bulunma zorunluluğu bulunmaksızın her zaman fesih hakkını kullanabilir. TBK m. 301 hükmü uyarınca, kiracının zamanında muayene ve bildirimde bulunmamasının TBK 304 vd. maddelerinde belirtilen seçimlik haklara bir etkisi bulunmayıp, sadece 318. maddeye göre tazminat borcu doğması sonucuna yol açmaktadır.Articles 304-306 of Turkish Code of Obligations (TCO) require that the defect must be significant enough to allow the tenant to vacate the residential and covered commercial premises on the ground of defect. Article 301 of TCO describes that the lessor is obliged to make the leased property available on the agreed date in a condition suitable for its intended use and to maintain it in that condition during the contract period and this provision may not be amended to the detriment of the tenant in the residential and covered commercial premises. Article 301 of TCO is a mandatory provision that cannot be amended to the detriment of the tenant. It does not matter whether the defect is hidden or apparent in terms of the right of the tenant to terminate the contract. As a mandatory provision, article 301 of TCO provides that even the tenant expressly acknowledges that he/she leased the property with defects and waived any rights to make any claims shall not affect the rights of the tenant in any manner. Therefore, the rule of argumentum a fortiori provides that even if the tenant had discovered apparent defects and leased the property despite these defects, his/her rights shall not be affected in any way. In case of hidden defects, the tenant may use the right to terminate the contract without the obligations to inspect and immediately give notice, just as in the case of hidden defects. As to article 301 of TCO, if the tenant fails to inspect and give notice in due course, his/her discretionary rights provided in article 304 et seq. of TCO are not affected but only responsibility for damages may arise according to article 318.