Türk borçlar kanunu'na göre ayıp nedeniyle konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının erken tahliye etme imkanı

Abstract

Kiracının ayıp nedeniyle kiralanan konut ve çatılı işyerlerini erken tahliye edebilmesi için ayıbın önemli olması gerekliliği TBK m. 304-306 hükümleri gereğidir. Kiraya verenin, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmesi ve sözleşme süresince bu durumda bulundurması gerektiği ve bu hükmün konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemeyeceği TBK m. 301de belirtilmiştir. Emredici bir hüküm olan TBK m. 301 kiracı aleyhine değiştirilemez. Ayıbın gizli ve açık ayıp olmasının kiracıya fesih hakkı verebilmesi açısından herhangi bir önemi bulunmamaktadır. Açık ayıp olmasının ötesinde, kiracı ayıplı olarak taşınmazı kiraladığını ve bundan dolayı herhangi bir şekilde herhangi bir hak talep etmeyeceğini açıkça sözleşmede kabul etmiş olsa bile bu beyanının herhangi bir şekilde bir hak kısıtlaması sonucunu doğurmayacağı emredici bir hüküm olan TBK m. 301de öngörülmüştür. Dolayısıyla kiracı açık ayıpları görmüş ve buna rağmen kiralamışsa, kiracının bundan dolayı bir hak kaybının olmayacağı öncelik (evleviyet) kuralı gereğidir. Açık ayıplarda olduğu gibi gizli ayıplarda da kiracı, muayene etme ve derhal ihbarda bulunma zorunluluğu bulunmaksızın her zaman fesih hakkını kullanabilir. TBK m. 301 hükmü uyarınca, kiracının zamanında muayene ve bildirimde bulunmamasının TBK 304 vd. maddelerinde belirtilen seçimlik haklara bir etkisi bulunmayıp, sadece 318. maddeye göre tazminat borcu doğması sonucuna yol açmaktadır.